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房?jī)r(jià)走勢(shì)將延續(xù)分化 今年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售可能先抑后穩(wěn)
http://m.naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/4/13 15:06:01
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[提要]2021年,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是困難的一年,全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)多年新低。展望2022年,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)投資增速可能先走負(fù)后轉(zhuǎn)正,波動(dòng)中小幅下降。

  4月13日,植信投資研究院召開線上發(fā)布會(huì)并發(fā)布《冬天已去,春天來了嗎?——2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2022年展望》研究報(bào)告,植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平及房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)進(jìn)行解讀。

  報(bào)告指出,2021年,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是困難的一年,全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)多年新低。展望2022年,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)投資增速可能先走負(fù)后轉(zhuǎn)正,波動(dòng)中小幅下降。

  報(bào)告顯示,與2021年房地產(chǎn)投資先揚(yáng)后抑相反,2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢(shì),但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下,后半段房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望逐步企穩(wěn)回升,房屋新開工或于三季度觸底反彈,全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。

  植信投資研究院認(rèn)為,2022年,房地產(chǎn)政策明確“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),突出“因城施策”。在穩(wěn)增長(zhǎng)的政策大背景下,主基調(diào)偏暖。為穩(wěn)定樓市預(yù)期,短期不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的條件。為更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,住房金融總體上將進(jìn)一步回暖,居民房貸利率將小幅下調(diào),個(gè)人按揭貸款增速有望回升;公積金和首付比例等政策可能會(huì)進(jìn)一步松動(dòng),以釋放合理的購(gòu)房需求。地方政府也將積極發(fā)力,落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。有條件的城市將減少或取消限制性購(gòu)房政策,年初以來包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個(gè)城市放松或廢除限購(gòu)、限售等政策,支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

  銷售方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售可能先抑后穩(wěn)。2022年初房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍在慣性下降,主因是全國(guó)諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊以及短期房?jī)r(jià)預(yù)期看空等因素所致。到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足,但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

  同時(shí),受供求關(guān)系帶來的銷售波動(dòng)影響,全年房?jī)r(jià)漲幅可能在大部分時(shí)間內(nèi)面臨下行態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)在上半年總體表現(xiàn)疲軟,走勢(shì)將延續(xù)分化,僅部分一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)可能保持堅(jiān)挺,三、四線城市商品房去化壓力較大,樓市相對(duì)冷清。結(jié)合過去類似周期的房?jī)r(jià)表現(xiàn),預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在2022年三季度,庫存偏低的大城市房?jī)r(jià)在下半年存在一定上行壓力。

  報(bào)告提到,房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍值得關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),主要包括三大風(fēng)險(xiǎn):一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);三是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  植信投資研究院指出,2022年房企將在一季度、三季度迎來償債高峰。其中一季度、三季度重點(diǎn)房企信用債、海外債合計(jì)到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元。

  土地市場(chǎng)方面,報(bào)告指出,2022年土地市場(chǎng)可能仍然面臨偏冷的局面,土地購(gòu)置費(fèi)可能連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。當(dāng)前房企償債壓力不小,現(xiàn)金流持續(xù)偏緊,銷售端溢價(jià)空間較小,特別是民營(yíng)房企難有機(jī)會(huì)參與到土拍市場(chǎng)中,土地市場(chǎng)情緒改善仍需較長(zhǎng)的過程。地方土拍規(guī)則可能松動(dòng),有利于增加土地供應(yīng),激活土地市場(chǎng)活力。除了一線城市土地市場(chǎng)保持一定熱度之外,部分重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)也有望逐步回暖,全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)的差異性將進(jìn)一步體現(xiàn),三、四線城市土地市場(chǎng)可能維持相對(duì)冷清的局面。

  植信投資研究院認(rèn)為,當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行筑底階段,房地產(chǎn)投資增速放緩不利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng),也影響著地方政府土地財(cái)政收入。2022年初金融委會(huì)議提出,“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),要及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵,是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)能否有效緩釋。

  針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn),植信投資研究院建議維穩(wěn)政策可依照“改善購(gòu)房者預(yù)期—釋放合理購(gòu)房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供給”的方向和路徑,精準(zhǔn)施策;在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上,突出“因城施策”。

  對(duì)此,植信投資研究院提出四大類共十五條建議:

  第一類,切實(shí)因城施策,改善住房需求,扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。建議提供穩(wěn)定的信貸支持,增加公積金貸款額度,滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求;加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度,下調(diào)庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例;對(duì)一線和重點(diǎn)二線城市違規(guī)購(gòu)房行為保持高壓監(jiān)管政策;大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),加大保障性租賃住房金融支持;擺正房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,金融政策應(yīng)對(duì)房企進(jìn)行公允評(píng)估。

  第二類,創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境,緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力,穩(wěn)妥化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建議商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度,以滿足房企合理資金需求;開發(fā)貸實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整,穩(wěn)妥有序增加并購(gòu)貸款;嚴(yán)禁商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)隨意停貸、抽貸;對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企增加直接金融支持;放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn);加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。

  第三類,盤活土地市場(chǎng),放松土拍規(guī)則,增加土地供給。建議盤活存量建設(shè)用地,推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地;各城市酌情對(duì)現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整,降低參拍門檻;將土地限價(jià)的側(cè)重點(diǎn)向“招拍掛”價(jià)格管理傾斜。

  第四類,綜合考量和積極構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。建議建立因地制宜、動(dòng)態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。

  來源:澎湃新聞

編輯:wangdc

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