全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會名譽會長聶梅生

　　“十四五”新征程系列訪談：

　　2011——2021年，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新合作分會承辦的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新合作高峰論壇已邁入第十年，過去的十年來，緊隨中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展浪潮，我們一同見證行業(yè)的跌宕起伏與迭代升級，為行業(yè)健康發(fā)展貢獻了商會應有的力量。

　　2021“十四五規(guī)劃”開局之年，中國房地產(chǎn)行業(yè)也正式進入了高質量發(fā)展階段，面對下一個充滿挑戰(zhàn)與機遇的十年，全聯(lián)房地產(chǎn)商會與產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新合作分會策劃年度訪談欄目“育新機、開新局、話趨勢”——中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“十四五“新征程系列訪談，一同尋找企業(yè)行穩(wěn)致遠之策。

　　1、2019年全國的60歲以上的老人達到25388萬，已經(jīng)占到全國人口的18%，據(jù)預測十四五期間全國的老年人口將突破3億，我國已經(jīng)從輕度的老齡化進入到中度的老齡化階段。因此在“十四五規(guī)劃”中，國家提出要實施積極應對人口老齡化的國家戰(zhàn)略，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，那么在“十四五”開局之年，面對廣闊的市場空間，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著哪些困難和機遇？

　�。�1）2000—2020從準備到探索，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟

　　聶梅生：目前中國的養(yǎng)老，在我看來已經(jīng)進入了一個成熟期，其實中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大概是從2010年開始有比較多的企業(yè)進入到養(yǎng)老領域，開始考慮這個問題，在2000年~2010年中國的養(yǎng)老問題還沒有真正的被整個社會和政府所關注，基本上是處在一個準備階段，在這10年中，一方面是政府主辦或負責的福利型養(yǎng)老占大多數(shù)，不管是農(nóng)村還是城市，在低保這一塊做的比較多，然后開始探索機構養(yǎng)老，2010年~2020年有很多來自房地產(chǎn)，以及其他各方面的企業(yè)開始進入養(yǎng)老這個產(chǎn)業(yè)，包括來自醫(yī)療，地產(chǎn)、保險方面的，甚至于來自旅居、旅游的都有開始進入，這個時候是在一個探索階段�？偨Y來看，第一階段（2000年~2010年）實際上是在一個準備階段，第二階段（2010年~2020年）是在一個探索階段。

　　在第二階段當中，我們取得了長足的進步，慢慢的形成了三個方面的主力軍，第一部分仍然是以政府作為主導的，屬于民政部門管理的福利型的養(yǎng)老，解決了城市低收入和農(nóng)村五保戶的養(yǎng)老，這是不可或缺的；第二部分就是機構養(yǎng)老階段，機構養(yǎng)老當中也分成中低檔，中檔，中高檔和高檔，在這個時期開始細分，有保險系，例如泰康，然后現(xiàn)在基本上所有的大的保險公司都開始做養(yǎng)老；然后以地產(chǎn)為主的，比如說像綠城，萬科，保利等都開始做地產(chǎn)型機構養(yǎng)老；第三部分就是其他的產(chǎn)業(yè)開始轉過來，例如醫(yī)療，旅游等。所以在這個階段開始形成了不同產(chǎn)業(yè)背景的養(yǎng)老機構，而且在近幾年社區(qū)養(yǎng)老在政府的扶持之下，城市的社區(qū)，社區(qū)驛站的養(yǎng)老服務開始為大家所接受，這也是和整個社會的老齡化有關，當老齡化的程度越來越高的時候，不可能所有人都住到機構里去，所以居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老或者說是醫(yī)養(yǎng)結合，在社區(qū)當中嵌入一些養(yǎng)老服務機構，這個形式就開始實現(xiàn)了。所以在過去20年當中，中國養(yǎng)老的全面覆蓋已經(jīng)開始成熟了。

　�。�2）邁向未來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)列入“十四五”國家戰(zhàn)略

　　聶梅生：對于未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我認為是一個很大的機遇，十四五規(guī)劃中，已經(jīng)把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老服務列入了國家戰(zhàn)略，這不僅僅是解決一個服務，同時也是作為一個重要的產(chǎn)業(yè)來進入，大踏步的進入了國民經(jīng)濟的第十四個五年規(guī)劃中，這里邊有了很多的升級，除了布局方面開始成熟，包括盈利模式，金融支持，比如保險行業(yè)的進入就是一個很重要的金融支持，如果沒有一個很強的資金支持，光靠房地產(chǎn)企業(yè)用地產(chǎn)的方式來做養(yǎng)老，我認為肯定是做不成的，一定要有另外的相對來說是長期的資金來支持，因為養(yǎng)老并不是像房地產(chǎn)那樣在較短時間內可以獲取較高回報，高收益的一個產(chǎn)業(yè)，好的養(yǎng)老產(chǎn)品的盈利模式、商業(yè)模式以及資金整合都會考慮到老年人的支付能力。適銷對路、考慮服務對象才是最重要的。另外，在房地產(chǎn)最初的頂層設計里，土地財政沒有形成互相優(yōu)化、互相制約的拳頭�，F(xiàn)在養(yǎng)老又遇到了同樣的問題，一個事情分散在幾個部門，誰說了都不算。想做好要先建立一套國家層面的戰(zhàn)略。發(fā)展成本里融資成本、土地成本最重要。融資成本到最后還是攤在老人身上。土地成本是指新開發(fā)項目，這跟房價的道理一樣。房價上漲就是因為地價上去了：招拍掛，舉牌，價格越來越高，那房價肯定高，所以養(yǎng)老也要控制土地成本。

　　（3）“夕陽人”的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，帶動醫(yī)療、生物、智能、IT等技術快速發(fā)展

　　聶梅生：中國老齡人口在直線的上升，而獨生子女這一代人的父母也開始邁入60歲，一邊是老齡人口的人數(shù)增加，一邊是供養(yǎng)老人的人數(shù)在減少，所以依靠居家養(yǎng)老，子女養(yǎng)老已經(jīng)越來越難，這種情況之下就必須依靠機構養(yǎng)老，或者是社區(qū)養(yǎng)老。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必然將形成一個龐大的消費需求，而且這個消費還是廣譜的，它不是一件事情，不光是吃的問題，因為老人本身有各種各樣身體狀況，如慢性病，保養(yǎng)保健服務等。從推動醫(yī)療、保健、生物基因、智能科技快速發(fā)展的角度來看，針對老年人占比很大的慢病和老年病來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將對基礎科學和尖端科學，尤其是生物科學方面都會起到很大的促進推動作用，而且隨著IT技術、AI技術的發(fā)展，我們也看到在解決醫(yī)療方面的問題時它是和這些高新技術的發(fā)展是不可分隔的。那么當這些技術嫁接到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)嫁接到醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，那他一定會跟著科技的發(fā)展騰飛。

　　2、在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場進入存量時代，房企加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為了企業(yè)多元化發(fā)展的主流趨勢之一，通過您的經(jīng)驗和實踐，如何才能更好的做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給我們房企提供一些建議？

　�。�1）借鑒國外經(jīng)驗，打造適合我國國情的適老化公寓

　　聶梅生：地產(chǎn)企業(yè)做養(yǎng)老，嚴格意義來講就是所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上是一種變相的公寓，只不過服務對象不一樣而已，實際上是一種適老化的產(chǎn)品，是介于機構養(yǎng)老和普通的住宅之間的一個適老化公寓，這種產(chǎn)品在美國是有的，他叫活力社區(qū)即美國的55+社區(qū)，就是55歲以上的人群，但是還沒有到進入養(yǎng)老公寓的階段可以選擇的一種適老化公寓，等到大概80歲以上后就可以入住養(yǎng)老公寓。那么在55-80之間這段時間形成了一個適老化的社區(qū)，這個產(chǎn)權是歸個人的，那么這樣的項目就適合地產(chǎn)企業(yè)來做，但是目前我國還沒有這方面的政策，沒有針對55~80歲這個區(qū)間專門的政策，當房產(chǎn)證在老人手里的時候，地產(chǎn)企業(yè)的服務只能是物業(yè)管理一類的服務，無法提供更加深度的養(yǎng)老服務。

　　（2）REITs助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　聶梅生：房企加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在“房住不炒”的前提下，房企不可能永遠在增量上下功夫，肯定要在存量上下功夫。存量里面，長租公寓的租金回報率相對較低，于是房企加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。以恒大、保利、中海、華潤、招商、遠洋、富力等為代表的頭部房企已經(jīng)非常積極的進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但是目前房企投資養(yǎng)老物業(yè)的投資渠道相對單一，且財務負擔重。通過養(yǎng)老REITs引進資本，打破以機構養(yǎng)老的投資方式，激發(fā)企業(yè)進行再投入的意愿。一方面解決了在房住不炒的前提之下，房地產(chǎn)的大量資金投入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，另一方面REITs為企業(yè)提供較低的融資成本，同時使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈能夠形成，反過來又反哺REITs的進一步發(fā)展。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這部分和REITs是互補的，互相反哺的。同時REITs也可以促進養(yǎng)老機構當中的專業(yè)分工，使它的開發(fā)、投資、運營專署化，使它整個產(chǎn)業(yè)鏈更加規(guī)范化、精細化、專業(yè)化。

　　來源：全聯(lián)房地產(chǎn)商會

編輯：wangdc