CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報告指出，隨著北京城市規(guī)劃對五環(huán)以內(nèi)商辦用地持續(xù)嚴控，新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善，以及"總部+遠程"的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速。
近年來，數(shù)字經(jīng)濟對于經(jīng)濟增長的貢獻不斷提升。數(shù)字經(jīng)濟的核心部分科技/新媒體/通訊（TMT）產(chǎn)業(yè)早已成為商業(yè)地產(chǎn)需求的支柱行業(yè)之一。北京一直是全國乃至全球的科技創(chuàng)新中心之一，近年更趨凸顯對數(shù)字經(jīng)濟的集聚優(yōu)勢。尤其是未來北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所和雄安新區(qū)國家數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)的創(chuàng)建，將為未來數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境。
從商業(yè)地產(chǎn)市場來看，報告指出，近三年在部分子市場新增供應(yīng)的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升，但區(qū)域間供需局面有明顯差異，產(chǎn)業(yè)生態(tài)條件也各有不同，導(dǎo)致企業(yè)在不同區(qū)域選址和租賃策略的差異。
在中關(guān)村區(qū)域，寫字樓空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)的租戶結(jié)構(gòu)更新和升級。相對技術(shù)更密集、租金承受能力更高的細分行業(yè)的導(dǎo)入和擴張更趨活躍。經(jīng)過多年的發(fā)展，上地、中關(guān)村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關(guān)村商務(wù)區(qū)，在此落位總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內(nèi)大部分面積，且仍在尋求擴租空間越來越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。
望京近年已成為僅次于中關(guān)村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個租金回升的商務(wù)區(qū)，在To C類互聯(lián)網(wǎng)細分產(chǎn)業(yè)生態(tài)也更趨完善。同時，望京的旺盛需求也帶動了商務(wù)區(qū)周邊電子城園區(qū)產(chǎn)業(yè)辦公的發(fā)展，從而加速大望京集群整體的品質(zhì)提升。
麗澤區(qū)域區(qū)位鄰近中關(guān)村與通訊運營商總部所在的金融街，吸引大型通訊軟硬件技術(shù)企業(yè)入駐，隨著市場對麗澤區(qū)域及其高品質(zhì)樓宇的逐步了解，以及業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件等優(yōu)勢，今年上半年連續(xù)兩個季度凈吸納量高居各子市場之首。
其他成熟商務(wù)區(qū)數(shù)字經(jīng)濟集聚優(yōu)勢同樣凸顯。CBD憑借傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)總部和傳統(tǒng)媒體總部資源，受到不少在中關(guān)村起家的頭部企業(yè)青睞；而緊鄰?fù)┑难嗌�，則吸引了來自軟件開發(fā)、電商和互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)企業(yè)的擴張或搬遷需求；奧體近兩年新增供應(yīng)密集入市，業(yè)主積極調(diào)整租賃策略，同樣成為大面積整合搬遷需求的首選區(qū)域之一。
新興區(qū)域也將逐步獲得 TMT企業(yè)的接受與認可。例如，自疫情以后首批單一產(chǎn)權(quán)的租賃型寫字樓入市以來，通州城市副中心定位和今年初"十四五"規(guī)劃落實的"兩區(qū)"定位，吸引了多家知名企業(yè)入駐，凈吸納量穩(wěn)步提升。而同居數(shù)字自貿(mào)區(qū)區(qū)劃的亦莊和北清路，以及受冬奧會基建和產(chǎn)業(yè)帶動的石景山，也積累起一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)類辦公租戶資源。
研究發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。頭部企業(yè)在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開始通過采用房地產(chǎn)組合管理、非標準辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。
世邦魏理仕指出，集聚區(qū)域間供需局面有明顯差異，產(chǎn)業(yè)生態(tài)條件也各有不同，企業(yè)應(yīng)在不同區(qū)域?qū)嵤┎煌倪x址和租賃策略。在空置面積緊缺的區(qū)域，需要在內(nèi)部建立更高效、敏捷的評估、決策流程，在選址和租約上應(yīng)保持較大靈活性，在外部選擇市場覆蓋度高、與業(yè)主有長期合作關(guān)系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態(tài)。其他區(qū)域普遍進入供應(yīng)潮的末端，具有整合、擴租需求的大型企業(yè)應(yīng)把握有限的機會窗口期，盡快敲定和實施重大租賃計劃，搶占先機。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
