近日，河北省張家口市發(fā)布“限跌令”，規(guī)定新取得預(yù)售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售。

　　此前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山等多個城市，針對開發(fā)商降價的情況出臺了“限跌令”。

　　與此形成鮮明對比的是，為了防止房產(chǎn)過熱，今年以來，已經(jīng)有上海、廣州深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安等11個城市出臺了二手房指導(dǎo)價政策，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會也發(fā)布了部分熱點小區(qū)的二手房指導(dǎo)價。

　　不同城市的的地產(chǎn)市場，越來越趨于分化。

　　此起彼伏的“限跌令”

　　此次出臺“限跌令”的河北省張家口市，近一年來，房產(chǎn)市場一直處于下行區(qū)間。

　　目前在張家口主城區(qū)，房價已經(jīng)從頂峰的13000元/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。今年下半年以來，張家口主城區(qū)多個樓盤不乏優(yōu)惠銷售的信息。

　　事實上，今年出臺“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山這8個城市，針對開發(fā)商降價的情況出臺“限跌令”。

　　8月11日，岳陽市住建局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，要求4個中心城區(qū)新建商品住房銷售實際成交價格不得低于備案價格的85%，否則不予網(wǎng)簽。岳陽也成為今年打響“限跌令”第一槍的城市。

　　當(dāng)時，岳陽市官方對此解釋，近期有房企債務(wù)壓力較大，將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂。

　　事實上，近兩年岳陽地產(chǎn)市場一直處于下行區(qū)間。早在2019年，岳陽樓市已經(jīng)開始轉(zhuǎn)冷。目前岳陽房價已經(jīng)由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

　　從銷售數(shù)據(jù)來看，2020年以來，岳陽月度成交套數(shù)基本維持在1500套左右。在出臺“限跌令”前的六七月份，受部分開發(fā)商大幅降價影響，成交市場高位運行，分別成交2228套和2286套。與此同時，岳陽房產(chǎn)成交均價卻跌至7000元/平方米以下。

　　其他出臺限價令城市的情況，與張家口、岳陽不乏相近之處。

　　事實上，每當(dāng)樓市下滑到一定程度，開發(fā)商回款變?nèi)�，資金鏈壓力大，就會出現(xiàn)新房打折促銷。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出臺過“限跌令”。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞周刊表示，有的城市擔(dān)心“打折降價”形成趨勢，造成傳導(dǎo)效應(yīng)，導(dǎo)致開發(fā)商拿地和購房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沖擊土地市場并導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)收縮。

　　此外，李宇嘉分析，如果降價幅度太大，開發(fā)商利潤變薄，項目可能會出現(xiàn)“減配”、以次充好、貨不對板等現(xiàn)象。他說，在預(yù)售制度下，這些問題在買房時看不出來，在交付后就會暴露，進而導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)，住建部門壓力到時候會很大。

　　那么“限跌令”真的能止跌嗎？

　　“這樣的做法可以緩減下跌的節(jié)奏，但無法阻止下跌的進程。”李宇嘉對中國新聞周刊表示。

　　他認為，保持房價平穩(wěn)，短期內(nèi)，要合理評估在售庫存和潛在庫存，收縮樓市增量供應(yīng)區(qū)域，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，更要夯實產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)。

　　被“打回”原形？

　　不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，幾年前大規(guī)模的“棚改貨幣化”，無疑加碼了三四線城市的房價。2021年，當(dāng)大部分三四線城市上一輪“棚改貨幣化”利好釋放殆盡，預(yù)期中的橫盤或下跌也逐漸來襲。

　　全國房價破萬最快的時候，出現(xiàn)在2017年、2018年。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2018年5月份全國二手房價過萬元的城市數(shù)量上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四線。

　　住建部原副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年我國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達60%。僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米，而且這2.5億平方米主要集中于三四線城市。

　　此次出臺“限跌令”的張家口市就是這樣的代表。

　　2018年，張家口房價均價的峰值一度達到13000元。彼時，正逢張家口大批手握補償款的拆遷戶涌入本市地產(chǎn)交易市場。然而，彼時張家口新房的在售面積有限，供需不平衡問題明顯。

　　當(dāng)時，全國不少城市問題相似。2018年5月初湖南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個月，株洲茶陵縣僅1.4個月。

　　面對市場的劇烈起伏，國家很快出手。據(jù)報道，早在2018年7月，住建部就專門召開棚改吹風(fēng)會，強調(diào)商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。

　　到2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確“在實施城市更新行動中防止大拆大建，原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”。

　　不再大拆大建后，上一輪大規(guī)模“棚改貨幣化”集中釋放的購買需求與紅利，到2021年已基本回歸正常。

　　李宇嘉直言，出臺“限跌令”的都是三四線城市，因為目前房價下跌的主要也是這些城市。2014-2018年，大規(guī)模棚改疊加“去庫存”，三四線城市建設(shè)了很多房子，現(xiàn)在優(yōu)惠政策退出了，部分三四線城市房價下跌也在情理之中。

　　城市兩極分化加劇

　　“短期看政策、中期看土地、長期看人口”，作為地產(chǎn)行業(yè)長期流傳的判斷依據(jù)，上述規(guī)律經(jīng)常用以評判一個城市的地產(chǎn)市場。

　　第七次全國人口普查之后，人口問題已經(jīng)牽動整個社會的神經(jīng)。2013-2020年，我國結(jié)婚登記對數(shù)從1347萬對的歷史高點持續(xù)下滑至813萬對，2020年同比下降12.2%。

　　出生人口減少的另外一方面，人口流向也越來越明顯。

　　第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，廣東近10年，全省常住人口增加2170.94萬人。廣東、浙江、福建、江蘇、上海這5個東南沿海省份，人口合計增量高達4443.58萬人。

　　而對于普通省份而言，人口大量向省會城市聚集的現(xiàn)象也越來越明顯。

　　此次出臺“限跌令”的岳陽，就是人口明顯減少的城市。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年末岳陽市常住人口為505萬人，較2010年第六次全國人口普查減少42萬人，減少7.75%。

　　而湖南省其他地級市人口情況也不容樂觀。邵陽、衡陽、益陽、常德幾個城市的人口減少幅度都比較大。其中，邵陽比2010年減少了50.8萬人，衡陽減少了49.6萬人。

　　與此形成鮮明對比的是，長沙十年共增加了300多萬人，第七次人口普查過后，達到1004.79萬人，成為中部地區(qū)第3個突破千萬人口大關(guān)的省會城市。

　　同樣是中部大省，安徽16個地級市中，有10個市人口相比第六次人口普查下降；湖北12個地級市，有8個市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6個地級市相比第六次人口普查人口下降。

　　西北的陜西和西南的四川的情況也類似。陜西10個地級市中，有7個市出現(xiàn)人口下降；四川21個地級市中，有13個市人口減少。

　　第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，常住人口方面 ，合肥10年間增加191.29萬人；武漢10年間增加254.11萬人；南昌10年間增加121.24萬人。

　　河南、陜西、四川的情況更加明顯。鄭州10年間增加了397萬人，增長率高達46%。河南省10年新增人口534萬人，74%都增加在鄭州。西安10年間增加387.97萬人，增長率高達52.97%；成都常住人口10年間增加581.89萬人，增長率高達38.49%。

　　李宇嘉直言，當(dāng)刺激樓市、大規(guī)模放水已成為過去式，人口增量難以支撐樓市需求的三四線城市，房價會下跌。

　　但在人口強勁流入的城市，地方政府至今都在為房價過熱而頭疼，甚至為房價過熱出臺二手房指導(dǎo)價。比如今年，上海、深圳、廣州等11個城市陸續(xù)發(fā)布了二手房官方指導(dǎo)價。

　　但也并不是所有三四線城市的房價都處于下跌區(qū)間，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的情況完全不同，比如最近出臺二手房指導(dǎo)價的浙江衢州和剛剛發(fā)布“限房價、競地價”的浙江金華。

　　第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，衢州市全市常住人口與2010年第六次全國人口普查相比，10年間共增加15.35萬人，增長7.23%。金華市10年間常住人口共增加168.91萬人，增長率高達31.5%。

　　李宇嘉坦言，當(dāng)下樓市重心已開始向都市圈轉(zhuǎn)移，包括京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈，以及9個國家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域，正在成為樓市供應(yīng)和需求的有效區(qū)域，占新增供需的比例越來越大。

　　“人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。當(dāng)人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區(qū)域重心也在變化。”李宇嘉說。

　　來源：中國新聞周刊

編輯：wangdc