新湖中寶（600208.SH）在上海的百萬土儲正陸續(xù)進入價值釋放期。

　　首先在今年10月，位于普陀區(qū)的新湖明珠城三期（四標）項目就要進入預售。總建筑面積約90萬平方米，這是新湖中寶進入上海的首個項目，也是上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的城市更新項目之一。

　　在緊接著的12月，位于靜安區(qū)新湖·青藍國際二期也將入市。

　　作為上海最早參與城市更新的民營房企之一，新湖中寶在該領(lǐng)域有著長達20年的經(jīng)驗積累。

　　時間拉到20年前，“城市群”“中心城市”這些當下時髦的詞匯在當時其實并不流行。如果沿著這兩個項目所在地的道路走，當時可能唯一能想到的關(guān)鍵詞是“頹敗”、“凋敝”。

　　但20年后，再來看，正因為新湖中寶的到來，這里一幢幢現(xiàn)代化的建筑群拔地而起，區(qū)域面貌開啟了改變的前奏。

　　城市更新這塊硬骨頭，新湖中寶一啃就是近20年。在一家家參與上海城市更新的開發(fā)商一一離場之際，新湖中寶是為數(shù)不多堅持下來的一家。由此，新湖中寶在城市更新的發(fā)展摸索上也從1.0階段向當下的2.0階段邁進。

　　內(nèi)環(huán)C位

　　能向2.0階段邁進，正因為新湖中寶在上海內(nèi)環(huán)的4大土地儲備皆位于黃金地段。

　　10月要進入銷售的新湖明珠城，就位于上海市普陀區(qū)光復西路、東新路，于環(huán)線以內(nèi)，占據(jù)1200米一線蘇州河岸線，擁有普陀、新湖雙公園生態(tài)資源。

　　在新湖明珠城的東北面，新湖·青藍國際處在約外灘三公里繁華城心、六大頂級商圈環(huán)伺，隸屬不夜城板塊。

　　至于尚在規(guī)劃中的天虹項目和亞龍項目，位于虹口北外灘與黃浦豫園，是新湖中寶的硬核資產(chǎn)。按照公司2019年的年報，前者已完成土地征收進入開發(fā)建設(shè)階段，后者整體征收簽約率97%比上年增加2%，接近沖線。

　　粗略計算，這4大項目，合計的建筑面積近160萬平方米，可貢獻的銷售收入近千億。

　　在一線城市土地日益稀缺的當下，這些存量土儲無疑是新湖中寶決勝地產(chǎn)開發(fā)下半場的王牌。

　　隨著這些項目的不斷入市，上市公司的資金沉淀壓力得到緩解，經(jīng)營性現(xiàn)金流量增長。整個盤子看，體現(xiàn)在2019年財報中，現(xiàn)金利息保障倍數(shù)從2018年的0.43增加265.12%到2019年的1.57，安全性提高。

　　而這些城市更新項目因拿地時間早，相應的地價成本也較低，相應也給了新湖中寶在定價上的優(yōu)勢。

　　比如以新湖·青藍國際為例，12月新推出的二期預估售價比周邊項目要有競爭力。以浦西外灘為原點，3公里半徑內(nèi)的南京西路、新天地、陸家嘴等區(qū)域新房價格早站在了至少15萬元/平方米。

　　高門檻的1.0階段

　　對比多數(shù)同行，新湖中寶城市更新的1.0階段就已經(jīng)是高起點高標準。

　　尊重文化和注重產(chǎn)品力，是兩大直觀的表現(xiàn)。

　　同樣是拆遷，新湖中寶在早期就特別注意保留項目所在區(qū)域的地標和文化標志建筑。比如已經(jīng)完成征收的天虹項目，周邊就有西本愿寺、景林廬等文保建筑。

　　事實上，新湖中寶在早期選擇城市更新項目時就注重尋找有文化基因的地塊。

　　新湖明珠城是一大佐證，項目所靠近的蘇州河，見證了上海的文化起源，也見證了國家民族工業(yè)自強不息。

　　同樣，新湖·青藍國際項目所在的區(qū)域是文人貴胄鐘情的歸隱之地，也是老上海大學文脈舊址，中國新文化、新文學之源，是一片充滿文化與詩意的土地。

　　在這些凝聚著城市的共同記憶、擁有卓著的歷史人文價值，優(yōu)越的地段，新湖中寶通過高端住宅的更新為區(qū)域帶來了新功能。

　　另一大方面，在城市更新的1.0階段，新湖中寶在產(chǎn)品工藝選材上從不吝嗇，打造精品并不斷實現(xiàn)自我超越。

　　新湖·青藍國際項目有各種經(jīng)得起時間推敲的細節(jié)。

　　一期建筑的立面使用了航空鋁板與石制結(jié)構(gòu)，數(shù)年的時間并沒有讓這些材質(zhì)老去。項目內(nèi)還規(guī)劃了約2.1萬方的中央公園，內(nèi)嵌1670平方米下沉式水景庭院，1200平方米疏林草地，這樣的手筆，在上海內(nèi)環(huán)幾乎無蹤尋覓。項目的一期一舉拿下2018年“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎”。

　　2.0階段的騰飛

　　在存量市場爭奪戰(zhàn)里，有了1.0階段的鋪墊，新湖中寶正在風口。

　　沒有變的一點是，公司依舊在追求高產(chǎn)品力，并努力做到極致和完美。

　　據(jù)新湖明珠城項目相關(guān)人士對時代周報的介紹，在打造三期項目時，光是為了尋找一款獨特的石材，項目團隊花了一年多時間，跑遍世界石材交易市場，從巴西到保加利亞，再到非洲，最終，終于選定了現(xiàn)在這款來自納米比亞的高密度花崗巖—龍鳳金。新湖·青藍國際二期的建筑立面同樣使用該花崗巖。

　　而龍鳳金因售價高，在國內(nèi)住宅上使用較少，但為了匹配公司對“百年建筑”的追求，團隊進入納米比亞的礦區(qū)里指導選材，選出優(yōu)中之優(yōu)。

　　在公共空間上，新湖中寶在原有的基礎(chǔ)上進行了動線的優(yōu)化。新湖·青藍國際方面對時代周報介紹，項目在一期已經(jīng)建成了中央花園構(gòu)成整體環(huán)游路線，接下來還會打造出三層地下空間讓兩個巨大的下沉庭院串聯(lián)起歸家、賞玩的立體景觀空間。

　　這些，僅僅只是諸多細節(jié)里的一小部分。

　　2.0階段，新湖中寶也在升級項目內(nèi)已有的配套，以進一步打造出有溫度的城市新名片。

　　即將開售的新湖明珠城三期和青藍國際二期在配套上，均建設(shè)有地下三層的車庫。盡管地下三層的車庫建設(shè)極其耗費資金和精力的工程，但新湖中寶更關(guān)心的是給到用戶足夠的車位，從而提升居住體驗。

　　這是一家真正產(chǎn)品主義者發(fā)出的宣言。新湖中寶希望旗下的每一個樓盤，都不辜負腳下的土地。

 來 源： 時代周報   

  編 輯：liuy