有著國際五大行之稱的戴德梁行，近日發(fā)布一季度各大城市甲級寫字樓報告，分析北上廣深四個城市的報告，可以總結(jié)出這樣幾個要點：

　　1、一季度京滬廣深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，為－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是廣州，下跌幅度只有0.6%。

　　2、甲級寫字樓最新租金水平，北京最高，378元／m⊃2;／月，其次是上海261元／m⊃2;／月，深圳235元／m⊃2;／月，廣州最低，190元／m⊃2;／月。

　　3、一季度空置率，最高的是深圳，達到24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，廣州最低，5.2%。廣州也是四個一線城市中唯一空置率下降的城市。

　　從甲級寫字樓的存量、租金水平、空置率、租戶實力等多個指標來看，北京是當之無愧的中國商務(wù)第一城，目前全市租金水平最高的是金融街，平均租金超過700元／m⊃2;／月，遠超朝陽CBD（381.67元）、陸家嘴（341.9元）、福田CBD（261.5元）、珠江新城（206.7元）。

　　值得一說的是，北京寫字樓租金僅次于金融街的是中關(guān)村，再其次才是北京CBD，說明朝陽CBD在北京的存在感，遠不如陸家嘴、珠江新城之于上海、廣州。

　　和北京一樣，上海商務(wù)區(qū)也呈現(xiàn)多中心分布趨勢，租金最高的是靜安核心區(qū)，354.5元／m⊃2;／月，其次是陸家嘴（341.9）、徐家匯核心區(qū)（305.1）、竹園（271.4）、黃浦（280.4）。

　　這說明浦西的實力比之浦東更強，上海老城區(qū)的繁榮依舊，是廣州人羨慕的。

　　廣州寫字樓空置率為何如此之低？我認為這首先和寫字樓的存量有關(guān)系，相比京滬深，廣州甲級寫字樓的供應(yīng)是最少的。

　　根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，北上廣深是我國甲級寫字樓存量最大的四個城市，其中上海和北京的甲級寫字樓存量面積均超過1000萬平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬平方米左右，但深圳的存量比廣州略多。

　　可能有人會問既然廣深寫字樓存量差不多，為何深圳空置率明顯更高？原因有兩個，一是深圳這幾年新增寫字樓體量很大，深圳灣、前海大量寫字樓集中上市，而廣州金融城、琶洲、魚珠等商務(wù)區(qū)的寫字樓還沒有到集中交付的時候。

　　另一個原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，廣深雖然經(jīng)濟總量相當，但廣州的底子是商業(yè)城市，服務(wù)業(yè)占比更高一些，達到71.62%，與上海相當，低于北京。深圳的底子是工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的比重低一些，只有60.9%。

　　大家知道，寫字樓的租戶主要就是服務(wù)業(yè)，廣州作為一個商貿(mào)城市，寫字樓的供求關(guān)系一直要比深圳更緊張一些。而且，深圳給自己的定位是科創(chuàng)城市，這意味著深圳必須保留相當高的二產(chǎn)比例（很多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)屬于二產(chǎn)），這在客觀上也限制了三產(chǎn)的發(fā)展空間。

　　當然，廣州寫字樓空置率低還和這座城市的營商文化有關(guān)，企業(yè)主普遍崇尚悶聲賺錢，不喜歡加杠桿、玩概念、掙快錢。前兩年，大量P2P企業(yè)暴雷、不少互聯(lián)網(wǎng)公司資金鏈斷裂，導致很多城市甲級寫字樓整層搬空，但在廣州，這種現(xiàn)象就比較少。

　　廣州這種營商文化，在大環(huán)境好的時候，比較吃虧，很多產(chǎn)業(yè)部門會錯失加杠桿的機會。而在大環(huán)境差的時，又比較有韌性，不那么容易暴雷，寫字樓空置率長期穩(wěn)定在低位水平，就是一個體現(xiàn)。

　　當然，我并不是說空置率越低越好。相反，我認為，寫字樓空置率不僅不能太低，而且還應(yīng)該維持一定的空置率比較好。道理很簡單，空置率如果太低，租金上漲壓力就大，而且企業(yè)的選擇太少，而空置率稍微高一點，租金上漲壓力就小，企業(yè)的選擇也會更多，更容易租到滿意的寫字樓。

　　在此意義上，我認為廣州寫字樓現(xiàn)在的空置率太低了（前兩年一度低至4%），應(yīng)該上升到10%左右比較好，相信等到琶洲、金融城、魚珠、南站、南沙等商務(wù)區(qū)建成之后，廣州寫字樓的空置率能夠達到這個水平。

　　值得注意的是，在廣州內(nèi)部，珠江新城、琶洲仍然是企業(yè)進駐的首選，越秀、體育中心持續(xù)出現(xiàn)租戶流失的現(xiàn)象，空置率連續(xù)兩個季度上升。這意味著廣州商務(wù)中心區(qū)的東移，勢不可擋。

　　至于深圳，很多人批評它的寫字樓空置率太高，特別是南山和寶安，空置率超過30%，前海甚至超過40%。

　　我倒認為這是政府主動干預(yù)的結(jié)果，并非經(jīng)濟差的表現(xiàn)。要知道，深圳現(xiàn)在最大的壓力是營商成本過高導致的產(chǎn)業(yè)外流，增加寫字樓供應(yīng)量和空置率，有利于把租金給穩(wěn)住。

　　事實上，相比住宅，深圳寫字樓的租金水平控制得還不錯，至少沒有像住宅那樣直追北京上海。

　　未來隨著前海商務(wù)區(qū)的成熟，大量企業(yè)正式遷入之后，深圳寫字樓的空置率有望降低倒20%以內(nèi)，但離10%的理想?yún)^(qū)間仍有距離。

　　深圳各區(qū)的情況來看，羅湖持續(xù)出現(xiàn)需求外流的現(xiàn)象，空置率在攀升，福田比較穩(wěn)，南山的需求較為強勁，但供應(yīng)量也大，所以空置率也在攀升。這說明深圳商務(wù)中心區(qū)的西進，勢不可擋。

　　廣州在東移，深圳在西進，這就是我常常說的珠江口向心力。什么是灣區(qū)？這就是灣區(qū)需要做的事情。

　�。ㄗⅲ罕疚臄�(shù)據(jù)主要來自戴德梁行，在此表示感謝。）

　　來源：澎湃新聞