天津樓市真的在降價廝殺嗎？
“大環(huán)境在降，但是核心區(qū)域降得少一些，如市內(nèi)六區(qū)的和平區(qū)、南開區(qū)和河西區(qū)�！睆堒妼τ浾哒f。
張軍是天津一名二手房經(jīng)紀(jì)人，今年已經(jīng)是他在和平區(qū)從事二手房交易的第五年。據(jù)他介紹，天津房價曾在兩個時間點達(dá)到高峰，一個時間點是從2015年年底到2017年3月31日出臺限購政策這段時期，另一個時間點是2018年出臺“海河英才” 計劃之后的幾個月。
“特別是2016年，天津市的房價翻了一番�！睆堒姼嬖V記者，現(xiàn)在天津的房價都是在這兩個時間點漲上去的�，F(xiàn)在，“天津房價處于平穩(wěn)狀態(tài)”。
根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，1月至11月，天津新房和二手房的價格均呈下降趨勢。1月天津新房均價為19085元/平方米，11月新房均價為17894 元/平方米；二手房價格方面，1月天津二手房均價為20785元/平方米，11月二手房均價為19857元/平方米。
此前，有媒體報道稱，天津房價進(jìn)入下降通道。對此，天津市住建委回應(yīng)稱，今年疫情過后，天津市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“價升量穩(wěn)”狀態(tài)，一直在合理區(qū)間運(yùn)行。
據(jù)澎湃新聞報道，進(jìn)入今年三季度后，天津市房地產(chǎn)市場住房價格連續(xù)上漲，房屋成交量持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。
通過查詢國家統(tǒng)計局公布的1至9月份的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，記者發(fā)現(xiàn)，1至9月份，天津新建商品住宅銷售價格指數(shù)方面，除4月份和5月份同比下降外，其余幾個月同比增長；天津二手住宅銷售價格指數(shù)方面均有不同程度的同比下降。
多位受訪者表示，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》和“海河英才”計劃的出臺，加速了天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時，優(yōu)質(zhì)的教育資源和便利的落戶政策也吸引了一大批外地客在天津落戶買房。但由于近兩年天津經(jīng)濟(jì)處于深度結(jié)構(gòu)調(diào)整之中，目前產(chǎn)城融合因素對天津房地產(chǎn)市場需求的支撐較弱。
“天津應(yīng)充分利用京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇，做好產(chǎn)城融合的大文章，吸納更多優(yōu)秀人才，實現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展�！碧旖蛏鐣茖W(xué)院經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測研究所研究員張智在接受記者采訪時表示。
針對目前天津房地產(chǎn)市場形勢，多位受訪者表示，目前天津房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)、健康的狀態(tài)。
漲價往事
最近這些年，天津樓市發(fā)生了兩大變化。張智的體會最深，他對記者說：
“一方面，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，天津房地產(chǎn)市場熱度由2017年之前的急升轉(zhuǎn)為緩降；另一方面，天津從2017年開始進(jìn)入宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整導(dǎo)致部分人口外流，引起住房市場需求有所下降。”
盡管這兩方面因素對天津房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了明顯抑制作用，但張智認(rèn)為，客觀上而言，目前天津房地產(chǎn)市場運(yùn)行處于健康平穩(wěn)的區(qū)間。
2015年4月30日，中央政治局會議審議通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》。這次會議指出，推動京津冀協(xié)同發(fā)展是一個重大國家戰(zhàn)略。戰(zhàn)略的核心是有序疏解北京非首都功能，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，走出一條內(nèi)涵集約發(fā)展的新路子，探索出一種人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)的模式，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，形成新增長極。
那一年，也是劉華成為二手房經(jīng)紀(jì)人的第一年。
至今他還記得2015年剛?cè)胄械哪菐讉�月�！皠�?cè)肼毮莻�時候，什么都不懂，也不知道那個時候房子好賣。當(dāng)時有一個客戶，（我）只用半天時間就成交了一套房子�！�
那時，劉華對天津房價最強(qiáng)烈的感受是，“一夜之間房價就漲起來了�！�
根據(jù)安居客公布的數(shù)據(jù)，從2015年3月開始，天津的房價連漲27個月。2015年3月至2017年5月，天津房價從均價14685元/平方米上漲至25183元/平方米。
此外，根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，天津市房地產(chǎn)市場的銷售面積為2583萬平方米、銷售套數(shù)為24萬套、銷售金額為3545億元，相比2015年的1471萬平方米、13萬套、1742億元，漲幅分別達(dá)到76%、85%和104%。
2017年3月31日，天津市人民政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》。
2017年是一個全國樓市的政策大年，天津不例外。為了抑制房地產(chǎn)泡沫，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，2017年3月31日，天津市人民政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》，并表示要深化區(qū)域性住房限購。對在天津市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身(包括未婚和離異)人士，暫停在本市(濱海新區(qū)除外)再次購買新建商品住房和二手住房。
同日，中國人民銀行天津分行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會天津監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策的通知》，其中規(guī)定，在天津已有一套住房或在該市無住房但有購房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款執(zhí)行二套房信貸政策，首付比例調(diào)整為不低于60%。
限購限貸政策出臺后，天津房價開始下降。
根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，2017年5月至2018年5月，天津房價從均價25183元/平方米降至21461元/平方米。
在安居客官網(wǎng)上，查看近3年天津房價的數(shù)據(jù)，2018年8月是近三年來天津房價最高的一個月。
一位二手房經(jīng)紀(jì)人表示，那段時間房價上漲，是因為政府出臺了“海河英才”計劃，人們恐慌性購房。但是過了那段時間后，天津房價開始慢慢降下來。
2018年5月16日，天津?qū)ν夤剂宋瞬诺摹昂：佑⒉拧庇媱�，降低了人才落戶門檻。本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，只要持身份證、學(xué)歷學(xué)位證，即可辦理直接落戶。
值得注意的是，在住房上，新引進(jìn)的高層次人才，購買首套自住用房不限購。
政策出臺后，天津房價出現(xiàn)了短期的上漲。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，從2018年5月至8月，天津房屋均價從21461元/平方米漲至23391元/平方米。目前，天津房屋均價為19857元/平方米。
2020年3月至11月，天津房價均價呈下降趨勢（安居客數(shù)據(jù)）。
外來客戶
人口是國內(nèi)熱點城市都在爭取的資源。記者翻閱《2019年天津市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，天津市常住人口1561.83萬人，比上年末增加2.23萬人。
天津的教育人口，歷來備受關(guān)注。截至2019年末，天津市共有普通高校56所，中等職業(yè)教育學(xué)校74所，普通中學(xué)527所，小學(xué)877所。全年研究生招生2.55萬人，在校生7.33萬人，畢業(yè)生1.85萬人。普通高校招生15.96萬人，在校生53.94萬人，畢業(yè)生13.71萬人。中等職業(yè)教育學(xué)校招生3.21萬人，在校生9.97萬人，畢業(yè)生3.67萬人。普通中學(xué)招生15.18萬人，在校生46.20萬人，畢業(yè)生13.08萬人。小學(xué)招生12.78萬人，在校生70.20萬人，畢業(yè)生10.08萬人。幼兒園2374所，在園幼兒27.59萬人。
張智在接受記者采訪時表示，近年來，除城市發(fā)展基本剛需外，影響天津房地產(chǎn)市場需求的主要有三個因素：產(chǎn)城融合、基礎(chǔ)教育和京津協(xié)同。
產(chǎn)城融合主要指產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市人口之間的關(guān)系，最近兩年天津經(jīng)濟(jì)處于深度結(jié)構(gòu)調(diào)整之中，目前產(chǎn)城融合因素對天津房地產(chǎn)市場需求的支撐較弱；基礎(chǔ)教育上，天津則有較好優(yōu)勢，吸引了大量北漂人才落戶天津，其對房地產(chǎn)市場的支撐顯著。
張軍表示，自己有一部分客戶是外地人，因為天津有優(yōu)質(zhì)的教育資源，他們?yōu)榱俗优蠈W(xué)來天津落戶買房。
房價分化
天津中原地產(chǎn)投資顧問部高級總監(jiān)薛秋宇對記者說，目前天津房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“梯次固化，各自分化”的格局。
今年是薛秋宇對天津房地產(chǎn)市場研究的第十五年。他認(rèn)為，目前天津房價呈3個梯次。第一個梯次是市內(nèi)六區(qū)，包括和平區(qū)、紅橋區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)，這六個區(qū)的房價基本穩(wěn)定在3萬-4萬元/平方米；第二個梯次是環(huán)城四區(qū)，即東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)和北辰區(qū)，房價大概接近2萬元/平方米；第三個梯次是遠(yuǎn)郊五區(qū)，武清區(qū)、寶坻區(qū)、靜海區(qū)、寧河區(qū)、薊州區(qū)，房價大概1萬-1.5萬元/平方米；濱海新區(qū)從核心區(qū)到外圍區(qū)域價格也呈梯次分布。
薛秋宇表示，因為各自區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)的配套設(shè)施不一樣，以及各區(qū)域的土地供應(yīng)情況和房企拿地的地價不一樣，導(dǎo)致了目前天津各個區(qū)域的房價也不一樣，價格分化比較明顯。
從安居客公布的數(shù)據(jù)看，雖然天津二手房市場整體呈下降趨勢，但是市內(nèi)六區(qū)的和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)三個區(qū)域11月的二手房均價，比去年同期上漲。市內(nèi)六區(qū)的其余三個區(qū)和環(huán)城四區(qū)的二手房價格相比去年同期則是下跌。
據(jù)一位在南開區(qū)從事二手房交易的中介人員介紹，由于和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)三區(qū)是學(xué)區(qū)房的重點區(qū)域，所以二手房價格基本沒有降。但環(huán)城四區(qū)的房價由于新開盤的項目比較多，二手房價格有所下降。
張麗是天津本地人，準(zhǔn)備將紅橋區(qū)的房子賣掉。但是，在網(wǎng)上登記了兩年都沒有賣出去。中介告訴她，價格至少要降20%才能賣出去。
同樣根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，今年1月至11月，紅橋區(qū)二手房均價從25399元/平方米降至23773元/平方米。
除了一些區(qū)域的二手房降價外，一些區(qū)域的新房價格也在下降。
一位在西青區(qū)從事新房買賣的置業(yè)顧問表示，有一個樓盤年底推出特惠房源，均價從6月開盤時的21000元/平方米降到了19000元/平方米�！艾F(xiàn)在是開發(fā)商優(yōu)惠力度最大的時期�！�
首鋼地產(chǎn)首鋼?柒里風(fēng)華市場經(jīng)理馬騰飛在接受記者采訪時表示，有些項目之所以降低價格銷售，一是因為疫情原因，房企去化的壓力增大；二是受融資“三道紅線”的影響，有些房企著急回款來降杠桿。
政企共謀
“天津目前發(fā)展最大的問題是城市資源不均衡�！毖η镉钫J(rèn)為，天津主城區(qū)基本上匯聚了天津90%的優(yōu)質(zhì)教育資源和優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。
“目前環(huán)城四區(qū)成為了很多房企布局的重點，很多新天津人來到天津后，也會考慮買環(huán)城四區(qū)的房子。但是就目前環(huán)城四區(qū)的發(fā)展來看，配套設(shè)施還有待進(jìn)一步完善，無法完全滿足購房者子女就學(xué)和老人養(yǎng)老的問題�！毖η镉钫f。
在走訪環(huán)城四區(qū)的北辰區(qū)和東麗區(qū)的新盤時，記者注意到，有些房企在開發(fā)建設(shè)住宅項目的同時，也會同步建設(shè)一些配套設(shè)施，如在項目周邊建設(shè)小學(xué)或者商超，來助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
“除了（北辰區(qū)）道路和文化中心以外，其他公園配套、教育配套和大型的商業(yè)配套都是由開發(fā)商代建。”北辰區(qū)一個樓盤的置業(yè)顧問表示，每個開發(fā)商在北辰區(qū)拿地的時候，當(dāng)?shù)卣家箝_發(fā)商代建一個公建配套。
如天津正榮正宏置業(yè)發(fā)展有限公司在北辰區(qū)開發(fā)建設(shè)的北辰正榮府項目，項目南側(cè)需代建約1.4萬平方米體育公園。
薛秋宇認(rèn)為，政府和企業(yè)這樣的合作模式不僅會對區(qū)域帶來較成熟的土地開發(fā)模式，也將進(jìn)一步帶動區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套的建設(shè)發(fā)展。
此外，為了更好地整合提升天津市現(xiàn)有教育資源、推動天津市高等教育內(nèi)涵發(fā)展和職業(yè)教育優(yōu)化發(fā)展，早在2010年，天津市政府在津南區(qū)打造了海河教育園區(qū)。
據(jù)海河教育園區(qū)一個樓盤的置業(yè)顧問介紹，（海河教育園區(qū)）有獨立的戶籍和學(xué)籍，可以報考市區(qū)高中學(xué)校。
這正是開發(fā)商拿地和樓市的最有力支撐。
未來不會差
長期籠罩在北京的光環(huán)之下，天津經(jīng)濟(jì)一直是輿論關(guān)注的焦點。2019年，天津市生產(chǎn)總值（GDP）14104.28億元，比上年增長4.8%。
還有一個備受關(guān)注的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，天津市推出的“海河英才”計劃已吸引近30萬人落戶天津。
對“海河英才”計劃，記者發(fā)現(xiàn)有網(wǎng)友曾在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言，“天津不是缺人，而是留不住真正的人才，要吸引人才應(yīng)該是創(chuàng)造更好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境�？扛呖純�(yōu)勢吸引來的所謂人才，大多都是為了孩子在天津高考，很多不在天津工作�！�
對這個意見，天津市教育委員會、天津市人力資源和社會保障局回復(fù)稱，“海河英才”引進(jìn)的是人才，特別是優(yōu)秀年輕人才和高端人才，不是戶口批發(fā)，不是高考移民，戶口落在天津本人在外地的不行，只為落戶不來天津工作創(chuàng)業(yè)的不行，單純高考移民的更不行。
“和北京比，天津相對低的房價以及教育、醫(yī)療等資源，具備吸引人才生活和落戶優(yōu)勢，但長久發(fā)展還需要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等全方位發(fā)展的配合。”在薛秋宇看來，京津一體化是機(jī)會也是挑戰(zhàn)，想要更好地吸引人才、讓留住的人才更好地發(fā)展，需要地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面繼續(xù)深化、調(diào)整，增加吸引力和提升城市價值。
馬騰飛表示，他們之所以進(jìn)入天津，一是源于國有企業(yè)的政治使命；二是看好天津未來的發(fā)展趨勢�！耙驗槟壳皝碇v，國家在城市發(fā)展戰(zhàn)略上已經(jīng)明確提出要重點發(fā)展四大城市群，京津冀一體化從2015年就出臺了規(guī)劃綱要。在綱要中，北京無疑仍然是核心，但未來的‘發(fā)展核心’都指向了天津，我們還是很看好天津的發(fā)展�！�
張智認(rèn)為，京津雙城之間的影響既有動態(tài)性又有平衡性。動態(tài)性是指影響在不同時期是變化的，比如京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略對北京人才向天津轉(zhuǎn)移來說是新的有利條件；平衡性是指人才流向是受多重因素共同影響的結(jié)果，比如北京就業(yè)機(jī)遇多但房價高，天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后于北京，但天津房價低。個人選擇到哪里工作、落戶和買房是自身偏好及其平衡利弊的結(jié)果。
“天津應(yīng)充分利用京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇，做好產(chǎn)城融合的大文章，吸納更多優(yōu)秀人才，實現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展�！睆堉钦f。
薛秋宇也認(rèn)為，未來天津房地產(chǎn)市場有很大的發(fā)展機(jī)會�！熬┙蚣揭惑w化和疏解北京產(chǎn)業(yè)是天津未來發(fā)展的趨勢。在這個大趨勢下，天津怎么去抓住這個機(jī)會，對于天津來講是未來發(fā)展的核心�！�
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2019年11月，銷售TOP50房企有42家進(jìn)駐天津，進(jìn)駐率超出80%。其中，TOP20的房企均在天津有布局。
�。ㄎ闹袕堒�、劉華、張麗為化名）
來源：中國房地產(chǎn)報
編輯：wangdc
