2020年二季度，北京寫字樓市場(chǎng)與零售市場(chǎng)在疫情受控和政府政策刺激下，出現(xiàn)降幅縮小的趨勢(shì)。如今，又一個(gè)季度過(guò)去，三季度的表現(xiàn)是否出現(xiàn)反轉(zhuǎn)？戴德梁行近日發(fā)布的2020年第三季度北京寫字樓市場(chǎng)和北京零售市場(chǎng)報(bào)告中詳盡地進(jìn)行了說(shuō)明。
戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示，三季度，得益于市場(chǎng)租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)租金雖延續(xù)了年初以來(lái)的下調(diào)趨勢(shì)，但降幅較二季度有所收窄。北京零售市場(chǎng)在第三季度持續(xù)恢復(fù)中，其中各大購(gòu)物中心客流量明顯提升，部分休閑餐飲類品牌逆勢(shì)開店帶動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)活躍度。
寫字樓空置率再創(chuàng)新高 需求與租金有所好轉(zhuǎn)
三季度，位于東二環(huán)的兆泰國(guó)際中心AB座如期入市，帶來(lái)約12萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，使東二環(huán)空置率環(huán)比上升8.9個(gè)百分點(diǎn)至15.7%。北京全市及五大核心商圈市場(chǎng)空置率也分別上升至16.6%和11.2%，均創(chuàng)十年來(lái)歷史新高，迫使業(yè)主給予租戶更多的選擇權(quán)和話語(yǔ)權(quán)，預(yù)示著有利于租戶的市場(chǎng)即將到來(lái)。
戴德梁行北區(qū)企業(yè)服務(wù)部及寫字樓部主管廉峰哲表示，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動(dòng)下，本季度租戶的新租和搬遷需求進(jìn)一步回升，尤其是位于租金水平相對(duì)較低的麗澤、上地等新興商圈。至此，北京全市季度凈吸納量為85,292平方米，環(huán)比上漲138%，其中96%位于新興商圈，如銀河證券新租位于麗澤的青海金融大廈約40,000平方米的辦公空間；華米科技新租位于上地的中關(guān)村壹號(hào)約6,000平方米的辦公空間，最終帶動(dòng)本季度新興商圈空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至29.7%。
得益于需求回升，北京全市及五大核心商圈市場(chǎng)租金雖繼續(xù)下調(diào)，但降幅較二季度有所收窄，分別環(huán)比下降2.8%和2.9%，至每月每平方米人民幣348.4元和393.2元。
新零售勢(shì)頭強(qiáng)勁 政府補(bǔ)貼推動(dòng)消費(fèi)活躍度
2020年三季度與二季度一樣，北京零售市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開業(yè)，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為1,412萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心存量1,219萬(wàn)平方米，占比達(dá)86.3%。
截至二季度末，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降16.3%，網(wǎng)上零售持續(xù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，同比增長(zhǎng)25.8%。進(jìn)入7月后，北京影院、KTV、游戲廳、劇場(chǎng)等室內(nèi)娛樂(lè)場(chǎng)所逐漸恢復(fù)營(yíng)業(yè)；8月下旬，購(gòu)物中心內(nèi)各類培訓(xùn)品牌實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工，開始正常營(yíng)業(yè)，線下教培行業(yè)逐漸恢復(fù)活力。購(gòu)物中心內(nèi)人流的增長(zhǎng)極大的帶動(dòng)了商場(chǎng)內(nèi)的客流及餐飲消費(fèi)。
同時(shí)，北京消費(fèi)季各項(xiàng)活動(dòng)在7月下旬也陸續(xù)啟動(dòng)，活動(dòng)覆蓋商品消費(fèi)、服務(wù)性消費(fèi)、信息類消費(fèi)，通過(guò)政府消費(fèi)券補(bǔ)貼，各商家、電商平臺(tái)、通訊運(yùn)營(yíng)商等的積極參與惠及消費(fèi)者，極大帶動(dòng)了市場(chǎng)的消費(fèi)活躍度，零售市場(chǎng)明顯回暖。
因此，本季度品牌開業(yè)明顯增加，其中休閑餐飲類店鋪表現(xiàn)搶眼。如紐約漢堡品牌shake shack北京首店在三里屯太古里南區(qū)開業(yè)；加拿大咖啡品牌Tim Hortons入駐龍湖長(zhǎng)楹天街和世貿(mào)天階；Peet’s Coffee在國(guó)貿(mào)商城開業(yè)；此外，同仁堂旗下的零售品牌知嘛健康也試水咖啡館，將中藥與咖啡相結(jié)合牽起了健康養(yǎng)生新國(guó)潮風(fēng)，計(jì)劃未來(lái)一年在北京布局300家門店。
戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示，疫情之下，零售項(xiàng)目工期及招商工作都受到了較大影響，尤其是在疫情不明朗情況下，商場(chǎng)對(duì)于新項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)置及開業(yè)都較為謹(jǐn)慎。今年多個(gè)計(jì)劃入市項(xiàng)目都推遲開業(yè)時(shí)間，預(yù)計(jì)四季度僅有大興大悅春風(fēng)里和北苑華貿(mào)天地西區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)，將為市場(chǎng)帶來(lái)約13萬(wàn)平方米新增零售空間。
疫情加速了北京各購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)調(diào)整及店鋪更新，預(yù)計(jì)短期內(nèi)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)，市場(chǎng)空置率也將逐漸降低。此外，本季度北京提出的‘新消費(fèi)’行動(dòng)方案中，除持續(xù)推進(jìn)‘夜經(jīng)濟(jì)’、‘首店經(jīng)濟(jì)’外，還提出將新增一批傳統(tǒng)商場(chǎng)的改造試點(diǎn)工作，隨著工體的拆遷，北京市區(qū)內(nèi)商業(yè)的提檔升級(jí)也陸續(xù)展開，預(yù)計(jì)未來(lái)城市更新仍將是北京零售市場(chǎng)持續(xù)升級(jí)的主旋律。
來(lái)源：戴德梁行
編輯：wangdc
