房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。

　　來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

　　當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬應(yīng)邀出席論壇并開幕演講，他表示，數(shù)字科技是未來房地產(chǎn)熵減的一個重要利器，房企應(yīng)結(jié)合自己傳統(tǒng)基因、傳統(tǒng)優(yōu)勢，在黑科技和硬科技上繼續(xù)挖掘新的商業(yè)模式。

　　張鵬認為，數(shù)字化已經(jīng)貫穿了地產(chǎn)開發(fā)的全過程，建筑和建筑的鏈接是未來趨勢，包括空間、商辦、產(chǎn)業(yè)園、住宅、小鎮(zhèn)等，通過人和建筑的鏈接，軟件和硬件的鏈接，最后實現(xiàn)人和人的鏈接，一切都需要科技化，都需要數(shù)字化。

　　以下為張鵬演講實錄：

　　剛才認真聽了鐘老師的演講，受益匪淺，但是開發(fā)商有自己的邏輯，我們聽上去每條都對，但是開發(fā)商要去做，又特別特別難。劉凱之前找我的時候，我在想一個寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的會議，找我們以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商來講，邏輯不對。但想想也對，這個時代沒有什么對，沒有什么不對。昨天我們跟大家通報一下，在懷柔開了一個閉門會，就是大家聚在一塊吐吐槽，發(fā)發(fā)牢騷，這么大的壓力。

    考驗

    我總結(jié)下來幾個方面，接下來地產(chǎn)商在這么嚴峻的經(jīng)濟形勢下，第一考驗的是投資能力，不能拿錯地。第二考驗的是融資能力，誰還能拿到錢。第三過去一概不重視的基本功，運營能力，成本控制能力，包括營銷能力，營銷實際上過去是地產(chǎn)商沒有做的營銷，實際上像剛才鐘老師講的，過去的營銷都是粗放式的，住專業(yè)與產(chǎn)品前端的，而不是客戶入住后端的，所以現(xiàn)在被渠道綁架命題也不對，也不完全正確，但是能不能把渠道費用降下來，一個企業(yè)管理費用、營銷費用能不能控制在整個當年銷售額2.5以下，似乎是非常非常艱難的。

　　我們就把問題聚焦這在幾個細項，最后大家講，每個企業(yè)八仙過海，各顯神通，反正年年難過，年年還得過，考驗的是一個企業(yè)是不是具有長期主義精神，是不是致力于長期發(fā)展，如果短期，相信很快就會有很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)了各種各樣的問題。

　　所以我是從一個地產(chǎn)商的角度簡單把我們對地產(chǎn)的形勢做一個我們的解讀。經(jīng)濟上的地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟會議剛剛開完，我們對降息有期待，但現(xiàn)在還沒有看到曙光。當然我們對因城施政，每個城市的調(diào)控管理有很大的向往，但是長沙又出了利潤不能超6-8，全都控制住，房住不炒還要堅持下去，金融政策、信托，2019年年中，上半年似乎信托又成立了一個救命稻草，也不能講救命稻草，但是大家都通過這個方式拿到了一些錢，下半年窗口指導，所有錢都會涌入，從中包括正常的開發(fā)貸，現(xiàn)在都越來越難。

    共生

　　所以我們也認為接下來有幾個共生，第一周期共生。經(jīng)濟大周期短周期，和區(qū)域周期疊加在一起，一個項目一個區(qū)域，都不能判斷失誤，我們也進了天津，天津有一個區(qū)域，不想提了，三個月前3月45套，三個月以后3月賣兩套，能判斷的準嗎。

    產(chǎn)業(yè)共生，我們進了40個城市，現(xiàn)在政府對產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，產(chǎn)業(yè)的導入，帶來的人口，帶來的稅收特別感興趣，但是現(xiàn)在他要求你先把商業(yè)，先把產(chǎn)業(yè)園，先把所有能夠帶來的人口，和稅收的先見到一定程度，供你住宅用地，那個住宅用地還要分開招牌掛，還不一定是你的，所以我用產(chǎn)業(yè)獲取土地也不是那么容易。

　　城市共生，京津冀、大灣區(qū)、長江中游、中下游、華東，別選錯，四五線、五六線效應(yīng)，但是有一個現(xiàn)象值得注意，原來大家覺得一二線地產(chǎn)商應(yīng)該是利潤的高地，現(xiàn)在反過四五線反而拿對了，有利潤，一二線證明一下存在感得了。昨天還跟一個地產(chǎn)商交流，北京十萬塊錢以上的項目銷售增速降了70%以上，這是我們切實的感受，大家愿意看統(tǒng)計數(shù)據(jù)也沒有關(guān)系。

    所以我們就總結(jié)出來房地產(chǎn)企業(yè)往下怎么辦，六個方面堅持住，可能還能活下去，成為今后的三五十家，三五十家不一定，但是要致力于長期注意。

    活下去

　　價值觀， 我們認為把企業(yè)利潤放到歷史長河評價，真正被大浪淘沙留下來的公司，一定是為社會承擔責任，具有正向價值觀的公司。這句話大家聽上去是理論，但是我們看一下中國的前100強，世界的500強，沒有一個不是如此。我們認為模式要清晰，管理要規(guī)范，把現(xiàn)在企業(yè)制度放到地產(chǎn)行業(yè)，過去大家也覺得可做可不做，但我們認為未來現(xiàn)在企業(yè)管理制度是這個企業(yè)能夠保留生存下來最重要的組織形式，昨天我們也討論了，說以前開發(fā)商一把手，總裁也好，董事長也好，坐在一起，在哪拿地，多少錢拿的，市場占有率，增長率是多少，昨天討論都是你的組織模式是什么樣，變型了沒有，又裁了多少人，哪個區(qū)域進行調(diào)整，話題都在轉(zhuǎn)移。

　　戰(zhàn)略，非中心、大流量、創(chuàng)動能，這個經(jīng)常在談，沒有一家企業(yè)能夠一枝獨大，今后都是產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的競爭。昨天晚上跟白寶萍在一起，今后企業(yè)的競爭是企業(yè)形成價值鏈和價值鏈的競爭，鏈合在一起，成本最低，形成了差異化的競爭，這可能是一個優(yōu)勢。大流量把自己的邊界打開，而不是以我為中心，創(chuàng)動能相互賦能，企業(yè)與企業(yè)之間，價值鏈與價值鏈之間。

　　產(chǎn)品，精耕細作、產(chǎn)品主義、場景運營，從跑馬圈地，到一定要細致入微，從過去的營銷主義，真正走到產(chǎn)品主義，過去營銷是怎么好賣怎么來，今后是誰的產(chǎn)品能夠獲得客戶，產(chǎn)品主義至上。從過去的空間規(guī)劃到場景運營，往里裝服務(wù)，裝內(nèi)容，裝配套，裝老百姓潛在的需求，未來的需求。

　　風控，現(xiàn)金流、負債率、利潤率，這是鐵三角，尤其是現(xiàn)金流，在現(xiàn)階段，至少我認為在明年6月份之前，應(yīng)賣盡賣，應(yīng)售盡售，因為本來銷售形式就在下降。就在減緩，手里的貨不要囤，趕快賣掉，現(xiàn)金為王。利潤率，剛才鐘老師說的很對，平均利潤率已經(jīng)下到9個點了，大家看到那個財務(wù)報表，公開的財務(wù)報表，都是經(jīng)過合理合法的美化過的，但是真正的利潤率，地產(chǎn)商心里是非常非常清晰的，現(xiàn)在是個位數(shù)。負債從200降到180，降到80左右，這三者我們認為才能夠相對于平衡。還有一個就是資源資本和資金不要錯配，用短錢一年的錢，兩年的錢，12、15，有的都到16了，去干文旅項，去干養(yǎng)老項，這都是嚴重的錯配，而在我們身邊還真的不少見。所以我們在七內(nèi)部，這也都是劃了鐵律。

　　客戶滿意度，從適應(yīng)到引導到創(chuàng)造，這個事只說一句話，沒有任何一家地產(chǎn)商過去把客戶滿意度作為企業(yè)戰(zhàn)略的KPI，有的也都是形同虛設(shè)，但是我們相信以后，就像汽車一樣，就像制造業(yè)一樣，就像白色家電一樣，客戶滿意度要成為企業(yè)績效中比重占的比較大的一個指標，這天應(yīng)該很快就來臨。

　　創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，我講只模式創(chuàng)新，模式創(chuàng)新現(xiàn)在很多企業(yè)都在做了，把所謂的多元化，有的是同心多元化，有的就是多元化，一業(yè)為主，多業(yè)為輔，有些有現(xiàn)金有錢的，什么領(lǐng)域都做一點，沒錢的就圍繞房地產(chǎn)增量和存量做配套，我覺得在現(xiàn)階段，都能夠讓企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部的組織上和發(fā)展上能看到希望。這件事情地產(chǎn)商是具有說服力，最有條件的，因為他的客戶最多，空間最多，應(yīng)用的場景最多。你不做誰做？

    熵減

　　第四方面講一講我們最近研究了一個字，叫熵，在形勢不好的時候，企業(yè)面臨巨大危機的時候，這個熵在增多，企業(yè)熵、組織熵、流程熵、授權(quán)熵、城市建設(shè)也是熵，熵多了就無序，無效的能量，沒有方向，方向感缺失。我們當代和一批這樣的公司，我們一直在思考，怎么能讓減熵，熵減，下一步往哪走。昨天我在閉門會上也講到，因為也有頭部的幾千億的公司，五六千億的公司，也有幾百億的公司，主持人問你們說說未來地產(chǎn)上怎么分化，我說怎么往幾個方向，現(xiàn)在35家千億，可能會占到整個地產(chǎn)份額的70%以上，這個趨勢已經(jīng)越來越明顯。還有那么多公司怎么辦，資產(chǎn)管理公司，徹底轉(zhuǎn)型到金融公司，這個跟企業(yè)的基因有關(guān)，還有一類轉(zhuǎn)到數(shù)字化公司，資產(chǎn)管理公司、科技公司做地產(chǎn)繼續(xù)做增量和存量，骨子里傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，就這么幾類。大家說也值得商榷，沒有對和不對，只有適合和不適合。我覺得像當代這樣的公司，因為我們20年就做綠色科技，所以我們就升級為以地產(chǎn)開發(fā)增量和挖掘地產(chǎn)存量為主要基地的地產(chǎn)科技公司。甚至可能地產(chǎn)都不要了這兩個字，就是地產(chǎn)，基于什么認識，我剛才講了，地產(chǎn)商什么最多，不是錢最多，錢不是你的，有的杠桿都是1：10了，地也不是你的，遲早你要賣出去，你留一部分，不管轉(zhuǎn)型到哪去，一定是輕重資產(chǎn)結(jié)合，沒有重資產(chǎn)，也沒有輕資產(chǎn)，沒有你的主業(yè)，也沒有你未來的主業(yè)，這句話有點矛盾，大家可以琢磨。

　　我們基于這么幾個認識：未來仍然是數(shù)字科技的天下，數(shù)字化已經(jīng)貫穿了地產(chǎn)開發(fā)的全過程，所以我們認為建筑和建筑的鏈接是一個趨勢，建筑是硬件，建筑和建筑怎么鏈接。建筑和人的鏈接，我所說的建筑，也包括空間，也包括商辦，也包括產(chǎn)業(yè)園，也包括小鎮(zhèn)，也包括住宅，人和建筑的鏈接，軟件和硬件的鏈接。最后人和人的鏈接，人與人是動態(tài)和動態(tài)的網(wǎng)狀的鏈接，這些都需要科技，都需要數(shù)字化。

    數(shù)字化

　　第五硬科技、黑科技，所以我們在內(nèi)部做了這么一個系統(tǒng)的定義和命題，我們在兩個方面發(fā)力，一個叫硬科技，一個叫做黑科技，什么是硬科技，就是伴隨著房地產(chǎn)，設(shè)計、建設(shè)、施工、運營相伴相生的科技系統(tǒng)，就把它定義為硬科技，凡是在建筑領(lǐng)域，建筑外跟人相關(guān)的，跟人的需求相關(guān)的科技就叫做黑科技。去滿足所有人在建筑里和建筑外的需求的科技就叫做黑科技。所以接下來我們怎么進行熵減，讓血管里的雜質(zhì)降下來，讓效率更高，讓成本更低，讓下一步的盈利模式更清晰。數(shù)字化、科技化，做這么幾件事：端側(cè)建模，網(wǎng)側(cè)鏈接，云側(cè)應(yīng)用。

　　端側(cè)就是把你建設(shè)的全過程形成數(shù)字化建模，我舉一個例子，我們在所有建筑里從設(shè)計圖紙開始，跟建筑物里技術(shù)相關(guān)的，任何一個隱蔽工廠，任何一個設(shè)施設(shè)備，我們都用傳感器，用鏈接的模式記錄下來，讓它建成以后可追溯、可視化、可操作，可監(jiān)可測，最后還加一個可控，就是我們現(xiàn)在做的事情。房地產(chǎn)的主業(yè)繼續(xù)往前做，但是地區(qū)讓地產(chǎn)變得數(shù)字化一些，變得科技一些。我們過去你看水、電、煤、氣，在任何一個建筑里，都能夠集成到一個底層數(shù)據(jù)庫里，這個數(shù)據(jù)庫越積累越大，越積累越多，最后用數(shù)學算法找到新的降低成本、優(yōu)化管控措施的辦法。舉一個小例子，這是我們在通州寸土寸金的地方建了一個當代建筑藝術(shù)博物館，操刀主設(shè)計世是當代時光里的莊維敏大師，這個建筑很有意思，是以能量流動為設(shè)計理念，時刻強調(diào)室內(nèi)環(huán)境和室外大環(huán)境能量與能量交換的一個新建筑，在這個建筑建設(shè)的過程中，從圖紙開始，我剛才講到，建設(shè)的全部過程都記錄了下來，我們預(yù)計建成以后，能源降低一半以上，成本降低20%。前兩天全聯(lián)開會的時候，廣聯(lián)達的刁董事長提出一個理念，他說以后地產(chǎn)商給大家交付實體建筑一共是兩套圖紙，或者是兩套云端的東西，一套是物理世界，一套用BIM和物理方針技術(shù)集成的虛擬世界。我說還有一個，因為硬件和硬件的集成和數(shù)字孿生的呈現(xiàn)，人沒在里面。我們要交出去三數(shù)一圖，這個數(shù)就是數(shù)字，把人集成在里面，人的需求，人的行為軌跡，人的消費習慣，能不能抓取出來，這是我們以后要做的事情。

　　這是我們做的另外一個，在順義建設(shè)一個全生命周期適老化的，把我們過去所積淀來所有建筑物質(zhì)基礎(chǔ)都呈現(xiàn)了出來，但是裝配式在工廠里加工45天，現(xiàn)場拼裝，7天完成，既沒能耗，不消耗能源。科技家居里面全部都實現(xiàn)，我跟聶部長（音）到現(xiàn)場看過，運用了大量傳感器，把人在屋子里的行為軌跡全部都記錄下來，當然這個背后還有一個安全的問題，我們今天會上不想討論這件事。所以我想表達什么，技術(shù)都是成熟的，技術(shù)的鏈接和集成上了一個臺階，集成以后用數(shù)學算法去找到新的商業(yè)模式是極其艱難的，比如在這個建筑里，他大量的運用了科技家居的技術(shù)，人跌倒在屋子里15秒，如果身體沒有動作就迅速回傳到物業(yè)中心，需不需要，技術(shù)上能不能實現(xiàn)，完全能實現(xiàn)，但是是不是你客戶需要的，那是營銷客戶定位要解決的問題。

　　網(wǎng)側(cè)把我們建設(shè)的社群、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)，用數(shù)字化全部鏈接在一起，這是我們剛剛交付給華為在深圳的智慧園區(qū)交付的一個作品，因為當代所孵化的數(shù)字孿生51VR，主要是把AI和VR和DB技術(shù)集成在一起，1：1的還原現(xiàn)實世界，形成一個線上操作平臺，在這個解決方案里，所有的園區(qū)里的人、水、電、煤氣、建筑、高空拋物、危險源識別都能夠被實時抓取。

　　當然，我們認為不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)園，數(shù)字化也好，黑科技也好，硬科技也好，不是一個單獨的技術(shù)系統(tǒng)，還是要集成到一起，終進行數(shù)字感知，數(shù)字學習，要告訴你這個建筑在建筑里的人，他們的行為軌跡，要讓建筑有視覺，有聽覺，有大腦，它要貫穿除了建筑以外的酒店、辦公、養(yǎng)老、幼兒園、電影院，能不能把這些數(shù)據(jù)都抓取到一起，形成一套算法�，F(xiàn)在我們正在這方面做深度的研究。所以我認為未來的園區(qū)，綠色科技+場景流量+數(shù)字智能，當然還有產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)這個園區(qū)沒有活力。

　　云側(cè)，數(shù)字城市，我們有理由相信，未來的世界一定是一個物理的世界和一個孿生的數(shù)字世界。所以我們下足一點功夫干這件事，地產(chǎn)商做這件事其實是不容易的，今年給深圳市政府交付了一個2000平方公里，1：1還原了整個深圳城市的全場景，這個工程實現(xiàn)了高一幀，城市交通、商務(wù)、政務(wù)、政府服務(wù)、商業(yè)各類數(shù)據(jù)的匯聚和集合，物聯(lián)網(wǎng)社會的反向操控，說你呈現(xiàn)出來，我現(xiàn)在想知道某個街區(qū)現(xiàn)在正在發(fā)生著什么，交通是否用度，能不能實時呈現(xiàn)，完全能夠?qū)崿F(xiàn)，當然我們在實現(xiàn)這個過程中，有五個等級，這是第二個等級，到第五個等級的時候是厘米級還原，成本推高。第二個案例大家看到上面是一個真實的世界，下面是一個數(shù)字卵生的世界。這是合肥政務(wù)區(qū)天鵝湖管委會在接待大廳里呈現(xiàn)給大家的操作性，我們把天鵝湖兩平米公里，任何一個樓棟，樓棟里任何一家公司都11還原到操控平臺上，在這個操控平臺上，政府各類管理部門，不管是交通商務(wù)剛才提到那些，都可以實時抓取他需要的數(shù)據(jù)，我們認為大大提高了城市管理的效率，現(xiàn)在這個作品已經(jīng)在全國大約100個城市都完成呈現(xiàn)出來了。

　　我上次在大會上講過一次，這兩天我去新加坡去的比較多，他們跟我講新加坡2025年智慧國，聽的我什么是智慧國，我說你給我講講什么是智慧國，我們新加坡的智慧國就是連接、收集、理解，2025年就是實現(xiàn)理解，其實我們所說的應(yīng)用，連接，大量的鋪設(shè)5G、4G傳感器，收集各行各業(yè)在政府的統(tǒng)籌安排之下，實時數(shù)據(jù)能夠迅速回傳到云端，呈現(xiàn)到大屏幕。第三政府需要什么？我們就榨取什么數(shù)據(jù)，并且迅速拿出方案。我說你給我舉個例子，他說你把我?guī)У綇埩x新機場，大家有機會可以看看，張義（音）新機場是這樣，提前三天可以值機，住在里面嗎，里面衣食住行、游購娛，養(yǎng)老、辦公、寫字樓、幼兒園全部都有，可以在里面待三天，我說你不怕安全問題嗎，他說看我們交流半天你還不明白，我說都明白，因為你運用大數(shù)據(jù)分析，運用了傳感器，運用機器識別，這個人在機場上任何行為軌跡、消費，和滿足需求的動作都已經(jīng)被記錄了下來，不可能超越僭越安全底線。

　　后來我們跟他溝通，做樣這了一個數(shù)字孿生世界，把新加坡國土面積任何一棟建筑都進行了還原。所以我們覺得大環(huán)境是這樣，主業(yè)還得做，我們就結(jié)合自己傳統(tǒng)基因，傳統(tǒng)優(yōu)勢，在黑科技和硬科技上繼續(xù)挖掘新的商業(yè)模式，我們找到了熵減這條路，就叫數(shù)字化，數(shù)字化不僅提高企業(yè)內(nèi)部的管理的流程和運營的效率，我們抓取一些銷售數(shù)據(jù)，人流有多少，這些人都對哪個感興趣，對戶型感興趣，還是對科技感興趣，對裝修感興趣，這些都是容易的。更重要是要地產(chǎn)數(shù)據(jù)化在建設(shè)的全生命周期，就是硬件的全生命周期，和客戶、幼兒、少年、青年、壯年、老年消費和行為習慣的全生命周期中，找到一個新的數(shù)學算法，并且形成新的商業(yè)模式，這是我們要做的事情。所以我只是拿當代做了一個案例，我們認為數(shù)字科技是未來房地產(chǎn)熵減的一個重要的利器。

　　回到今天主題上，我想產(chǎn)業(yè)園、寫字樓都是一樣的，商業(yè)的本質(zhì)是一樣的，我們得出一個結(jié)論，數(shù)字鏈接、產(chǎn)業(yè)賦能，向大家報告這些。謝謝。

　　來源：房訊網(wǎng)